A tokenização de imóveis avançou significativamente no Brasil nos últimos anos, mas ainda não representa, na prática, a transferência automática da propriedade de bens imóveis. Essa foi uma das principais avaliações de especialistas que participaram do Blockchain Real Estate Summit 2026, evento que reuniu juristas, advogados e profissionais do mercado para debater os limites jurídicos, regulatórios e operacionais da aplicação de blockchain ao setor imobiliário brasileiro.
O panorama jurídico atual
De acordo com especialistas ouvidos durante o evento, a tokenização não está proibida pela legislação brasileira, porém ainda carece de regras específicas que permitam produzir efeitos diretos no registro imobiliário. Atualmente, a tecnologia pode ser utilizada em estruturas vinculadas a captação de recursos, financiamento de empreendimentos, participação econômica e direitos obrigacionais relacionados a projetos do setor.
Segundo Silvio Venosa, sócio do Demarest Advogados, enquanto não houver uma legislação adaptada ao tema, a tecnologia deve avançar dentro dos limites já existentes, sem perder de vista a necessidade de uma norma que fomente a inovação sem burocratizar excessivamente o setor. “A tokenização é autorizada por lei? Não, mas também não é proibida”, afirmou o jurista.
A distinção entre token e propriedade
O mercado imobiliário brasileiro continua fundamentado em um sistema formal de título e registro, o que significa que a transferência de propriedade depende de um documento levado ao cartório de registro de imóveis. Em operações acima de 30 salários mínimos, salvo hipóteses específicas previstas em legislação, o Código Civil exige escritura pública para formalizar a transação.
Olivar Vitale, advogado fundador do Ibradim, destacou que a digitalização do setor é inevitável, mas não elimina automaticamente a função dos órgãos que garantem segurança jurídica às transações. “O digital é natural, ele é inevitável. E o digital vai valer pra todo mundo”, pontuou.
Aplicações além do token do imóvel
Um dos pontos fundamentais discutidos no painel foi que a tokenização imobiliária não deve ser compreendida apenas como a emissão de um token que substitui a matrícula do imóvel. Existem diferentes formas de aplicação da tecnologia, especialmente em estruturas de financiamento, captação de recursos e emissão de valores mobiliários vinculados ao setor.
Vitale citatou a Resolução CVM 88, que regula ofertas públicas de sociedades empresárias de pequeno porte por meio de plataformas eletrônicas de investimento participativo, como exemplo de ambiente já utilizado para financiamento de empreendimentos. Esse tipo de estrutura pode ser entendido como uma forma de tokenização quando utiliza tecnologia para representar direitos econômicos e viabilizar captação de recursos. “Você não necessariamente está falando somente do token do imóvel em si. Estaremos falando de financiamento para a tokenização. E essa, não só não está proibida, como já está regrada e está rolando”, explicou o advogado.
Promessas e desafios práticos
A grande promessa da tokenização, segundo os participantes do evento, está na possibilidade de ampliar o acesso a negócios imobiliários, reduzir fricções operacionais e criar novas formas de negociação. A tecnologia permite que empreendimentos sejam acessados remotamente e de qualquer lugar do mundo, com potencial de simplificar processos que historicamente dependem de reuniões presenciais, minutas extensas, trocas de documentos e assinatura física.
Contudo, os especialistas alertaram que a segurança jurídica continua sendo essencial. A sociedade continuará exigindo proteção em transações imobiliárias, independentemente de serem realizadas no ambiente físico, digital ou em blockchain. “A tokenização já é uma realidade, a tokenização do imóvel em si, de fato, precisa de regulamento, precisa ser regrada e ainda não foi”, afirmou Vitale.
A questão dos cartórios e a fragmentação regional
Um dos temas mais sensíveis debatidos foi a possibilidade de averbar tokens na matrícula de imóveis. Segundo Venosa, o problema permanecerá sem solução até que haja uma norma específica autorizando o procedimento. “Não existe nenhuma norma que autorize averbar à margem do registro imobiliário a tokenização. Não podemos dizer que quem é titular de um token ou de vários tokens tem uma garantia imobiliária. Ainda não é”, esclareceu.
A fragmentação de entendimentos entre os estados brasileiros também foihighlighted como um desafio significativo. Em São Paulo, a Corregedoria Geral do Tribunal de Justiça proibiu registradores de imóveis de averbar ou registrar tokens na matrícula. O Rio Grande do Sul, por sua vez, chegou a adotar uma postura mais permissiva, mas posteriormente recuou.
Para Vitale, o tema precisa ser tratado em nível nacional, de forma uniforme, e não de maneira pulverizada por corregedorias de diferentes tribunais de Justiça.
O que falta para a tokenização plena
Apesar dos avanços, o Brasil ainda precisa caminhar para uma regulação específica que permita à tokenização representar, de fato, a propriedade imobiliária registrada na matrícula. O ordenamento jurídico atual oferece base para operações de financiamento e captação, mas a transferência direta de propriedade por meio de tokens permanece sem respaldo legal claro.
O desafio, portanto, envolve não apenas a criação de normasadaptadas, mas também a coordenação entre os diversos atores do sistema – cartórios, tribunais, órgãos reguladores e o mercado – para que a inovação tecnológica pueda ocorrer dentro de um marco seguro e previsível para todos os envolvidos em transações imobiliárias.
